...sergiopontesadvocacia.com.br Em, 28/12/2018) foi publicada ... ...polêmica novidade legislativa. Vamos entender um pouco mais sobre a Lei. NOÇÕES GERAIS Incorporação imobiliária Incorporação imobiliária é a a... ...os, vai construindo o projeto. Nas palavras do Min. Luis Feli... ...dominial” (REsp 1.537.012-RJ). Assim, por meio da incorporaçã... ...o, das unidades habitacionais. Lei nº 4.591/64 A Lei nº 4.591/64 trata sobre ... ...as incorporações imobiliárias. Parte da Lei nº 4.591/64 foi r... ...ada pelo Código Civil de 2002. O art. 28, que continua em vig... ...itua incorporação imobiliária: Art. 28. As incorporações imob... ...reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito d... ...mpostas de unidades autônomas. Lei nº 6.766/79 A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre... ...ja estabelecido um loteamento. Sobre o que trata a Lei nº 13.786/2018 A Lei nº 13.786/2018 altera a ... ...m parcelamento de solo urbano. ALTERAÇÕES NA LEI 4.591/64 A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...vos artigos à Lei nº 4.591/64. Foram inseridos os arts. 35-A, 43-A e 67-A: ART. 35-A: QUADRO-RESUMO Quadro-resumo O quadro-resumo é uma parte (u... ...is do ajuste. Veja um exemplo: O quadro-resumo é muito comum na prática imobiliária. O novo art. 35-A da Lei nº 4.5... ...samente que os contratos de... • compra e venda; • promessa de venda; • cessão ou promessa de cessão... ...es de incorporação imobiliária .... deverão ser iniciados por quadro-resumo. Conteúdo do quadro-resumo Além disso, o art. 35-A determ... ... conteúdo deste quadro-resumo. O quadro-resumo deverá conter: I - o preço total a ser pago pelo imóvel; II - o valor da parcela do pre... ...bre o valor total do contrato; III - o valor referente à corr... ...o precisa de seu beneficiário; IV - a forma de pagamento do p... ...es e vencimentos das parcelas; V - os índices de correção mon... ...ríodo de aplicação de cada um; VI - as consequências do desfa... ...ução de valores ao adquirente; VII - as taxas de juros eventu... ...ia e o sistema de amortização; VIII - as informações acerca d... ... do estabelecimento comercial; IX - o prazo para quitação das... ...são da obra pelo incorporador; X - as informações acerca dos ... ... à construção do investimento; XI - o número do registro do m... ...egistro de imóveis competente; XII - o termo final para obten... ... art. 43-A da Lei nº 4.591/64. O que acontece se estiver falt... ...s obrigatórias acima listadas? Deverá ser concedido prazo de ... ...o com o saneamento da omissão. Se, mesmo após esse prazo, a o... ...ir o contrato por justa causa. Inciso VI do art. 35-A (conseq... ...s do desfazimento do contrato) Vimos acima que umas das infor... ...ada no inciso VI do art. 35-A: Art. 35-A. Os contratos de com... ...dro-resumo, que deverá conter: (...) VI - as consequências do desfa... ...ução de valores ao adquirente; Veja que o legislador se preoc... ...s em negrito no quadro-resumo. Além disso, a Lei fala também ... ...previsto no § 2º do art. 35-A: § 2º A efetivação das consequê... ...digo de Defesa do Consumidor). ART. 43-A: CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA O que é cláusula de tolerância? Irei explicar a partir do seguinte exemplo: João desejava comprar um apart... ... seria entregue em 05/05/2017. O comprador comprometeu-se a p... ...nto nesta data futura e certa. Ocorre que a cláusula 5.1.3 do... ... seja, pode atrasar a entrega. O contrato previa que se a con... ... de indenização ao adquirente. Essa previsão é chamada de “cl... ...cia” ou “prazo de tolerância”. A “cláusula de tolerância” é válida ou abusiva? SIM. A jurisprudência do STJ c... ...áusula de tolerância é válida. Assim decidiu o STJ recentemente: Não é abusiva a cláusula de to... ...de 180 (cento e oitenta) dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-... ...lgado em 12/9/2017 (Info 612). Existem, no mercado, diversos ... ...or, entre outros contratempos. Assim, diante da complexidade ... ...o do prazo de entrega da obra. Não se verifica também, para f... ... das prestações estabelecidas. É que a disposição contratual ... ...ser suportada pelo adquirente. De fato, quanto maior o risco ... ...r o preço final ao consumidor. Prazo máximo de tolerância: 180 dias O STJ afirmava, contudo, que e... ...oduto (art. 18, § 2º, do CDC). Assim, a cláusula de tolerânci... ...nsiderados os dias excedentes. Dever de informação Vale ressaltar, por fim, que o... ...licará responsabilidade civil. Validade da cláusula de tolerâ... ... inserida expressamente na Lei A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...onfira o dispositivo inserido: Art. 43-A. A entrega do imóvel... ... penalidade pelo incorporador. Se o empreendimento for entreg... ...pós os 180 dias de tolerância: O adquirente poderá pedir cumulativamente: • a resolução do contrato; • a devolução de todo o valor que pagou; e • o pagamento da multa estabelecida. A incorporadora deverá fazer o... ...escidos de correção monetária. É isso que prevê o novo § 1º do art. 43-A: § 1º Se a entrega do imóvel ul... ...o § 8º do art. 67-A desta Lei. Adquirente pode optar por não pedir a resolução do contrato O adquirente pode decidir que,... ... quer a resolução do contrato. Neste caso, este adquirente, q... ...rescido de correção monetária. Veja a redação do § 2º do art. 43-A: § 2º Na hipótese de a entrega ... ...índice estipulado em contrato. Não é possível cumular a multa do § 1º com a sanção do § 2º A multa do § 1º é devida pela ... ...ouve a resolução do contrato). O § 2º, por sua vez, prevê uma... ...o apenas cumprido com atraso). Assim, as sanções têm natureza... ...rme prevê o § 3º do art. 43-A: § 3º A multa prevista no § 2º ... ...inexecução total da obrigação. ART. 67-A: DESFAZIMENTO DO CONTRATO Extinção do contrato Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato. Para os fins desta Lei, preciso explicar a você duas delas: a) RESILIÇÃO: Ocorre quando o contrato é res... ...indido por vontade das partes. A resilição pode ser unilatera... ...tes optaram por essa solução). A resilição bilateral é chamada de DISTRATO. Veja o que diz o Código Civil: Art. 472. O distrato faz-se pe... ...forma exigida para o contrato. Art. 473. A resilição unilater... ...ncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, da... ...a e o vulto dos investimentos. Vale ressaltar que os contrato... ...pressamente a Lei nº 4.591/64: Art. 32 (...) § 2º Os contratos de compra e ... ... posterior ao término da obra. b) RESOLUÇÃO: Ocorre quando o contrato é ext... ...uilo que havia sido combinado. Importante esclarecer que esse... ...descumprimento” pode ter sido: • voluntário (inexecução volun... ... por dolo ou culpa do devedor; • involuntário (inexecução inv... ...a alheia à vontade do devedor. Art. 67-A trata sobre distrato... ...r inadimplemento do adquirente A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...imento do contrato em caso de: a) distrato; e de b) resolução por inadimplement... ...to de obrigação do adquirente. Distrato Como vimos, o distrato ocorre ... ...hamado de resilição bilateral. Resolução por inadimplemento a... ...uto de obrigação do adquirente Aqui o contrato foi extinto po... ...o cumpriu com a sua obrigação. Se houver distrato ou resoluçã... ... tudo que pagou à imobiliária? NÃO. Isso porque o art. 53 do ... ...mada “cláusula de decaimento”. Cláusula de decaimento é aquel... ...plente ou requeira o distrato. Veja o que diz o art. 53 do CDC: Art. 53. Nos contratos de comp... ... retomada do produto alienado. Mas a construtora poderá reter... ... caso este desista do negócio? SIM. Antes da Lei nº 13.786/20... ...cedor, de parte do valor pago. O STJ possui vários precedente... ...lização do bem pelo comprador. Existem julgados do STJ afirma... ...Beneti, julgado em 27/06/2012. Veja um precedente do STJ de 2... ...que espelha esse entendimento: É abusiva a cláusula de distra... ...s pelo consumidor distratante. Vale ressaltar, no entanto, qu... ...lização do bem pelo comprador. STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE... ...lgado em 27/8/2013 (Info 530). O que fez a Lei nº 13.786/2018? A Lei nº 13.786/2018 inseriu n... ...ssim resumir o novo art. 67-A: Situação O que o adquirente terá direito? O que o incorporador poderá reter? Se o desfazimento ocorreu depois de entregue a unidade - Desfazimento do contrato em razão de:  1) distrato; ou  2) inadimplemento do adquirente O que... ...rador, com correção monetária. O que... ...ade da comissão de corretagem. 2) pena convencional: de até:• 25% da quantia paga pelo adquirente; • 50% em caso de incorporação ... ...ime do patrimônio de afetação. Se o desfazimento ocorreu depois de entregue a unidadeO adquirente responderá também pelos seguintes valores: 1) impostos reais sobre o imóvel; 2) cotas de condomínio e associações de moradores; 3) valor correspondente à frui... ...ado do contrato, pro rata die; 4) demais encargos incidentes ... ...espesas previstas no contrato. Obs: para exigir a pena conven... ...emonstrar que sofreu prejuízo. Veja a redação do caput do art. 67-A: Art. 67-A. Em caso de desfazim... ...as deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que ... ...co por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena conven... ... incorporador alegue prejuízo. Outras despesas que terão que ser pagas pelo adquirente: Se o desfazimento do contrato ... ...de sobre o bem (posse direta). Nesse período, incidiram impos... ...ixo, cotas condominiais etc.). Além disso, o adquirente morou... ...ilidade econômica sobre o bem. Pensando nisso, o legislador d... ...mbém por essas despesas. Veja: § 2º Em função do período em q... ...tigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes a... ...ais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e con... ...as a associações de moradores; III - valor correspondente à f... ...ado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidente... ...espesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente ... ...om a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retençõ... ...relativas à fruição do imóvel. Em quanto tempo deverá ocorrer... ...ção dos valores ao adquirente? Vimos acima que o adquirente t... ...everá promover essa devolução? Posição do STJ: imediatamente Lei nº 13.786/2018: das parcelas pagas pelo promit... ...uem deu causa ao desfazimento. Lei n... ... público municipal competente. • Caso a incorporação não este... ...a do desfazimento do contrato. É o que preveem os §§ 5º e 6º do art. 67-A: § 5º Quando a incorporação est... ...unicipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pen... ...ta por cento) da quantia paga. § 6º Caso a incorporação não e... ...a do desfazimento do contrato. Se o incorporador conseguir re... ...stituição será em até 30 dias: § 7º Caso ocorra a revenda da ... ...é 30 (trinta) dias da revenda. § 8º O valor remanescente a se... ...s parcelas do preço do imóvel. Perceba, portanto, que os §§ 5... ...m o teor da Súmula 543 do STJ. Não existe um dispositivo no C... ...la o art. 51, II e IV, do CDC: Art. 51. São nulas de pleno di... ...to de produtos e serviços que: (...) II - subtraiam ao consumidor a... ... casos previstos neste Código; IV - estabeleçam obrigações co... ...is com a boa-fé ou a equidade; O adquirente não terá que paga... ...a “aprovada” pelo incorporador § 9º Não incidirá a cláusula p... ...ômica do comprador substituto. Direito de arrependimento O CDC prevê o chamado “direito... ...imento”, nos seguintes termos: Art. 49. O consumidor pode des... ...e por telefone ou a domicílio. A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...ador. Confira o § 10 inserido: § 10. Os contratos firmados em... ...sive a comissão de corretagem. A Lei exige que o direito de a... ...io de carta registrada com AR: § 11. Caberá ao adquirente dem... ...se refere o § 10 deste artigo. § 12. Transcorrido o prazo de ... ...91, de 16 de dezembro de 1964. Art. 32 (...) § 2º Os contratos de compra e ... ... posterior ao término da obra. Instrumento de distrato pode e... ...as que foram estipuladas acima O distrato, conforme vimos, oc... ...cordam em desfazer o contrato. Como se trata de um novo acord... ... previstas na Lei nº 4.591/64. Foi o que estabeleceu o novo § 13 do art. 67-A: § 13. Poderão as partes, em co... ...iadas das previstas nesta Lei. Importante, no entanto, esclar... ...fronta ao art. 51, IV, do CDC. Leilão § 14. Nas hipóteses de leilão ... ...plicáveis à execução em geral. ALTERAÇÕES NA LEI 6.766/79 Vejamos agora as modificações ... ...a estabelecido um loteamento). ART. 26-A: QUADRO-RESUMO Assim como fez em relação à Le... ...messa de cessão de loteamento. Valem os mesmos comentários qu... ...dro-resumo da Lei nº 4.591/64. Confira agora o art. 26-A que foi inserido: Art. 26-A. Os contratos de com... ...nstantes do art. 26 desta Lei: I - o preço total a ser pago pelo imóvel; II - o valor referente à corre... ...o precisa de seu beneficiário; III - a forma de pagamento do ... ...es e vencimentos das parcelas; IV - os índices de correção mo... ...ríodo de aplicação de cada um; V - as consequências do desfaz... ...ução de valores ao adquirente; VI - as taxas de juros eventua... ...ia e o sistema de amortização; VII - as informações acerca da... ... do estabelecimento comercial; VIII - o prazo para quitação d... ...do termo de vistoria de obras; IX - informações acerca dos ôn... ...us que recaiam sobre o imóvel; X - o número do registro do lo... ...egistro de imóveis competente; XI - o termo final para a exec... ...do termo de vistoria de obras. § 1º Identificada a ausência d... ...atual por parte do adquirente. § 2º A efetivação das consequê... ...igo de Defesa do Consumidor).” ART. 32-A: RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTADO AO ADQUIRENTE A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...e fato imputado ao adquirente: Art. 32-A. Em caso de resoluçã... ...ores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes... ...é sua restituição ao loteador; II - o montante devido por clá... ... valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios r... ...gas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos so... ...e a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, ... ...ue integrada ao preço do lote. Em quanto tempo deverá ocorrer... ...evolução? Deverá ser imediata? NÃO. O pagamento da restituiçã... ... o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras e... ...rato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras ... ...ização da rescisão contratual. § 1º O pagamento da restituiçã... ... o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras e... ...rato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras ... ...ização da rescisão contratual. § 2º Somente será efetuado reg... ...s termos do art. 32 desta Lei. As regras acima expostas não s... ...ção fiduciária de bens imóveis § 3º O procedimento previsto n... ...14, de 20 de novembro de 1997. Resolução por inadimplemento do adquirente O caput do art. 34 da Lei nº 6.766/79 estabelece: Art. 34. Em qualquer caso de r... ...sição contratual em contrário. A Lei nº 13.786/2018 acrescent... ...t. 34, com a seguinte redação: Art. 34 (...) § 2º No prazo de 60 (sessenta)... ...14, de 20 de novembro de 1997. A Lei nº 13.786/2018 altera ta... ...5 da Lei nº 6.766/79. Compare: Redação originária Redação dada pela Lei nº 13.786/2018 Art. 35. Ocorrendo o cancelame... ... junto ao Registro de Imóveis. Art. 35. Se ocorrer o cancelam... ...osição no registro de imóveis. Não havia § 3º. § 3º A obrigação de comprovaçã... ...de distrato por elas assinado. Vigência As modificações promovidas pel... ...e sua publicação (28/12/2018). Fonte: Dizer o Direito - Márcio André Lopes Cavalcante Professor. Juiz Federal. Sérgio Pontes - Advogado www.sergiopontesadvocacia.com....